Bauherr und dessen optimale Betreuung
Meeting in Darmstaft
„Bauherr und dessen optimale Betreuung“:
Die „AKADEMIE FÜR BAUKULTUR tagte am 9. März 1998 im Jagdschloss Kranichstein in Darmstadt.
Die „AKADEMIE AM MEER“ ist ein auf Sylt gegründetes unabhängiges Gremium, das sich der zukunftsorientierten Problematik der Baukultur, des Bauens widmet und versucht, neue Ziele und Vorgehensweisen zu definieren.
Vorrangige Aufgabe der Akademie ist eine interdisziplinäre Betrachtungsweise aller am Bau Beteiligten: Bauherren, Planer, Ausführende, Banken als Finanzierer, Genehmigungsbehörden und andere.
Diesmal beschäftigte sich die Akademie vorrangig mit dem Thema „Bauherr und dessen optimale Betreuung“:
Wie sind - in Hinblick auf die bebaute Umwelt - die funktionellen und geistigen Bedürfnisse des Menschen am Übergang zum neuen Jahrtausend zu definieren?
Warum wird zur Zeit so oft an diesen Bedürfnissen vorbei gebaut?
Die Missachtung dieser Bedürfnisse muss u.a. zu wirtschaftlichen Misserfolgen führen.
Hier nutzt es wenig, sich nur an die Planer und Bauausführenden zu wenden. Deren Spielraum ist immer geringer.
Der entscheidende Faktor im Investitionsporzeß ist der Bauherr. Er definiert die Aufgaben und stellt Mittel zur Verfügung, er beeinflusst und kontrolliert die Planung, er ist es, der schließlich über die Art der Bauausführung entscheidet.
Erstaunlicherweise gibt es einen gesellschaftlichen Dialog über die Errungenschaften und Fehler der Planer, der Bauausführenden, sogar über die genehmigenden Behörden, aber so gut wie nie über den Bauherrn. Bisher gibt es praktisch keine Mechanismen und Instrumente zur positiven Einflussnahme auf die Bauherren zu ihrer Beratung.
Der Präsident der Akademie, Prof. Dr. Z. Peter Pininski, hat in seiner Einführung das Thema „Bauherr und dessen optimale Betreuung“ umfassend erörtert.
Er verwies auf die immensen Fehlentscheidungen der Bauherren in den letzten Jahren und analysierte die Ursachen. Einer der Gründe liegt u.a. darin, dass es im Investitionsprozeß zu viele Beteiligte gibt, die meistens aneinander vorbei arbeiten. Suche und Auswertung des Grundstücks liegt in anderen Händen als die Machbarkeitsstudie und die Planung. Bei größeren Vorhaben hat man noch zusätzlich mit Developpern, Projektsteuerern, Kostenoptimierern und anderen zu tun, die vom federführenden Architekten nicht koordiniert werden können. Das bringt nur Energieverluste und steigert unnötig die Kosten. Bei manchen Bauherren werden sogar Statiker, Haustechniker und andere Fachingenieure, ja selbst der Bauleiter unabhängig vom federführenden Architekten direkt beauftragt - die Folgen sind Koordinationsmängel und Verzicht auf synergisches Zuarbeiten. Der federführende Architekt als Generalplaner sollte schon in der Phase der Investitionsabsicht einbezogen werden; Zielsetzung der Investition, Programmausarbeitung, Beteiligung bei der Grundstücksfindung sowie -auswertung, Machbarkeitsstudie, Verhandlungen mit den Behörden - auch in schwierigen Fällen, - wenn die Kommune ein bestimmtes Investitionsvorhaben nicht zulassen möchte - , Finanzierungs-möglichkeiten des Bauvorhabens - das alles sind Felder, in welchen ein erfahrener, verantwortlicher Architekt dem Bauherrn behilflich sein kann. Alle diese Arbeiten sollten bei jedem Schritt von entsprechenden Konzeptstudien begleitet werden. Das steigert den Erfolg enorm.
Die bisherigen Diskussionen in der AKADEMIE/FORUM 2000, die interdisziplinär geführt wurden, haben die von Prof. Pininski als notwendig hervorgehobene Vorgehensweise beim Investitionsprozess bestätigt.
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Es stellt sich nur die Frage, wie die Notwendigkeit des Umdenkens und der neuen Vorgehensweise an den Bauherrn heranzutragen ist. Besonders in der heutigen Zeit, in der der Privatisierung das Wort geredet wird, die technischen Abteilungen der Bauherren „verschlangt“ werden, entspricht das obige Konzept der Leistung aus einer Hand dem Königsweg.
Dr. Ing. Wolfgang Gehrke, Kommunalpolitiker in Darmstadt, sprach von Möglichkeiten und Grenzen der Einflussnahme der Genehmigungsbehörden auf den Investitionsprozeß.
Dr. Wolfgang Rösch, Vorstand des Bauvereins Darmstadt und ehemaliger langjähriger Baudezernent, widmete seine Stellungnahme der Zusammenarbeit Bauherr-Planer. Er schloß sich der Meinung von Prof. Dr. Pininski an, das Betätigungsfeld des Architekten müsse erweitert werden; dieser sollte als Generalplaner für den vollständigen Investitionsprozeß verantwortlich zeichnen. Nur so könne eine optimale und effiziente Betreuung des Bauherrn gewährleistet werden. Jedoch, so betonte er, wollen viele Architekten diese größere Verantwortung gar nicht auf sich nehmen.
Georg Sieber, Diplompsychologe aus München, sprach sich für eine Zusammenarbeit Bauherr-Psychologe-Architekt aus, und zwar zum frühstmöglichen Zeitpunkt. Er verwies auf sehr positive Erfahrungen in dieser Hinsicht, die das von ihm geleitete Intelligenz System Transfer u.a. in Zusammenarbeit mit den Büros von Prof. Pininski gesammelt hat. Seine Thesen illustrierte er mit einem Beispiel: Was haben Psychologen zum Bau von Einkaufszentren beizutragen?
Georg Sieber hat sich auch mit dem Wettbewerbswesen kritisch auseinandergesetzt. Zitat:
„...In dieser Praxis spielen Funktion und Wirtschaftlichkeit des Bauwerkes zwangsläufig nur eine sehr untergeordnete Rolle, da die Juroren nur in seltenen Fällen ausreichende Kenntnisse hinsichtlich der späteren Nutzung besitzen.
Überdies fallen die Äußerungen so genannter Fachjuroren sehr oft ebenso unsystematisch wie mythisch aus. So gilt es beispielsweise als durchaus tolerabel, jeden der eingereichten Entwürfe nach je unterschiedlichen, nicht vergleichbaren Merkmalen zu bewerten. Hier würde eine schlichte Sympathieskala meist bessere Dienste leisten. Auch die Merkmale selbst bleiben oft definitorisch nebelhaft. Häufig und beliebt ist etwa die Formulierung „...kann nicht überzeugen“. Der hinter dieser Formulierung stehende Subjektivismus zeigt sich aber auch durch Bewertungen wie „additiver Pluralismus ohne Inhalt“, „durch große bauliche Gesten künstliche Formen schaffen“, „übergewichtiges Bauvolumen“, „Überinstrumentierung der Fassade“, „differenzierte Proportionen“, „sorgfältige Durcharbeitung“ oder „städtebaulich nicht zu integrieren“.
Bei derartigen, nur auf den ersten Blick eindrucksvollen Formulierungen ist im Einzelfall deren Bedeutung zu hinterfragen. Dabei zeigt sich, daß die gleiche Formulierung im einen Fall eine nachvollziehbare Beobachtung ausdrückt, im anderen Fall lediglich nicht weiter qualifizierbares persönliches Missbehagen. Schon in der Juryarbeit, spätestens aber bei der Auswertung der Ergebnisse muss dergleichen Juroren-Rotwelsch also wenn möglich substantiiert werden, muss das verwackelte und unscharfe Bild homogenisiert, übersetzt und interpretiert werden, um für eine sinnvolle Bauherrenentscheidung die Basis zu schaffen. Durch die Nacharbeit erklärt sich übrigens die viel zu wenig beachtete Tatsache, dass überraschend viele Erste Preisträger am Ende den erhofften Auftrag doch nicht erhalten...“
Andreas Leonhard aus Essen sprach von Bauherrenbetreuung aus der Erfahrung mit Büro- und Bankprojekten:
„...Im Dienstleistungsbereich im allgemeinen, in Bürokomplexen und Banken im besonderen dient ein Neu- oder Umbau noch einem Zweck: Er soll wirken und bewirken. Er ist Ausdruck der Unternehmensphilosophie nach innen wie außen, weist weit in die unternehmerische Zukunft, ist großzügig, intelligent, mitarbeiter- und kundenorientiert. Er kann dazu dienen, Leistung, Produktivität und Umsatz zu steigern, ohne auf Kreativität und Individualität am/im Bau verzichten zu müssen.
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Hierzu bedarf es professioneller Unterstützung, damit die unternehmerischen und persönlichen Anliegen und Zielvorstellungen des Bauherren nicht nur nicht verloren, sondern unterstützt und etwaig auftretende Probleme koordiniert und gelöst werden können...“.
Dipl. Ing. Hein-Auty aus Hamburg unterstützte die komplexere Definition des Architektenberufs und möchte den Architekten nicht nur als Fachmann für Ästhetik sehen.
Dr. Sibylle Birth aus Potsdam sprach von der Schnittstelle Planer-Nutzer am Beispiel des Umsiedlungsprojektes „Horno“ in Brandenburg.
Manfred Bendig entwickelte weiter sein auf der Tagung auf Sylt vorgestelltes Konzept „Bauherr und Kauf von begrenzter Mietzeit“.
In Ergänzung zur Sylter Tagung der AKADEMIE hat Dr. Ing. Wolfgang Gehrke, Bürgermeister, Darmstadt die folgenden Thesen zum Wohnungsbau zusammengestellt:
1. Auch in Zukunft werden die Wohnungsstandards sowohl im Eigentumsbereich als auch im
sozialen Wohnungsbau weiter steigen.
2. Wohnumfeld und Wohnungsqualität werden mehr als bisher die Vermietbarkeit bestimmen.
3. Im sozialen Wohnungsbau wird die Objektförderung künftig vollständig entfallen.
4. Der Trend zur Single-Wohnung und zum DV-gestützten Heimarbeitsplatz verlangt in Mehrfamilienhäusern nach gemeinschaftlichen Aufenthalts- und Repräsentationsräumen.
5. Ohne DV- und Kabelservice (voll elektronische Ausstattung) werden Neubauwohnungen kaum mehr vermietbar sein.
6. Der Trend zum Null-Energiehaus verlangt nach optimaler Lüftungstechnik.
7. Die Struktur der Finanzierung im (sozialen) Wohnungsbau muss sich grundlegend verändern. Nicht mehr hohe Anfangs- und niedrige Endbelastung, sondern niedrige Anfangs- und steigende Jahreslasten sind vorzusehen.
8. Der Trend zur industriellen Vorfertigung wird weiter anhalten und wird das Arbeitsfeld der Architekten wesentlich beeinflussen. Es ist mit einem starken Rückgang der Architektenzahlen zu rechnen.
9. Sicheres Wohnen wird künftig eine immer größere Rolle spielen und das sowohl bezüglich des Schutzes vor Kriminalität als auch in Hinsicht auf die Betriebssicherheit.
10. Die „Erbengeneration“ verfügt über ungeheuere Geldmittel. Wenn wesentliche Teile dieses Geldes in die Bauwirtschaft gelenkt werden kann, dann ist auch künftig mit reger Bautätigkeit zu rechnen.
11. Die Eigentumsquote im Wohneigentum hängt in Deutschland deutlich hinter anderen europäischen Ländern zurück, deshalb sollte und wird staatliche Förderung noch über längere Zeiträume erforderlich bleiben.
Die nächste Sitzung der AKADEMIE/FORUM 2000 findet am 26. September 1998 in Wien statt. In Wien sind folgende Gründungsmitglieder der AKADEMIE ansässig: Günther Pillwein, Vorstand der IMMO-Bank, Dr. Psych. Christa Raffelsberger, Senatsrätin, Dr.rer. pol. Leo Raffelsberger, Vorstand des Österreichischen Siedlungswerkes, Dipl. Ing. Markus Spiegelfeld, Geschäftsführer der WERKSTATT Wien, Franz. W. Hauberl, Generaldirektor der ARWAG, Wien.
Dipl. Volkswirt Manfred Bendig
Banker, Köln
